Procon-SP: Justiça de São Paulo reconhece abusividade em cláusulas de contratos imobiliários da Cyrela e da Plano & Plano

O Tribunal de Justiça de São Paulo julgou parcialmente procedente a Ação Civil Pública (Processo nº 1063592-02.2017.8.26.0100), movida pelo Ministério Público do Estado de São Paulo contra as empresas Cyrela Brazil Realty S.A. Empreendimentos e Participações e Plano & Plano Construções e Participações Ltda, reconhecendo a abusividade de diversas cláusulas contratuais em compromissos de compra e venda de imóveis.

A decisão declarou ineficazes cláusulas que:

📌 Previam a cobrança da taxa SATI, considerada ilegal;

📌 Impunham o pagamento de IPTU e taxas condominiais antes da entrega das chaves e da posse efetiva do imóvel;

📌 Estipulavam retenções excessivas de valores pagos pelos consumidores em casos de rescisão contratual.

O acórdão destacou que é dever das construtoras elaborar contratos sem cláusulas abusivas, sendo manifestamente ilegal a previsão que transfere ao adquirente a responsabilidade por encargos como IPTU e taxas condominiais antes da posse do imóvel.

Segundo o Tribunal, tais encargos são inerentes ao uso e fruição do bem, e somente podem ser exigidos após a entrega efetiva das chaves. A mera emissão do “habite-se” não configura a posse, não podendo servir como justificativa para antecipação de tais cobranças.

O Tribunal consolidou o entendimento no sentido de que cláusulas que impõem esse tipo de obrigação antes da posse são nulas de pleno direito e concluiu que não cabe ao adquirente o pagamento do IPTU e despesas condominiais anteriores à posse. Com isso, foram afastadas as pretensões recursais das rés sobre esse tema. 

Além disso, a decisão fixou o limite máximo de retenção em 25% dos valores pagos pelo comprador, para contratos firmados antes da vigência da Lei 13.786/2018 (Lei dos Distratos). Para os contratos posteriores, devem ser observados os limites legais vigentes, sem prejuízo de eventual inconstitucionalidade a ser discutida.

As empresas foram condenadas a restituir os valores pagos indevidamente, com correção monetária e juros, e também a dar ampla publicidade à decisão, por meio de seus sites, envio de cartas aos consumidores e publicações em jornais de grande circulação. A decisão possui eficácia nacional beneficiando todos os consumidores que tenham firmado contratos com as empresas envolvidas ou com integrantes de seus respectivos grupos econômicos.

Fonte: Procon-SP